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开发商捂盘惜售势增加 按揭贷款齐收紧 烈日和暴雨下的苏州楼市
2019年08月05日    阅读量:210    新闻来源:中国建材网 cnprofit.com  |  投稿

由于实施严格的限价政策,目前苏州一二手房价倒挂现象也非常严重,在724新政出台后,「捂盘」的情况可能会大量增加。

  浅棠平江花园客户经理王小姐说,浅棠平江花园即属于限价楼盘,这次开盘的房源均价为3.55万元(人民币,下同)一平米,而其周边地块拆迁安置价格都已高达每平方米3.1万元。这些地块一旦挂牌出让,光是地价就可能超过目前的新房价格中国建材网cnprofit.com。

  也正因如此,一些前期高价拿地的开发商选择「捂盘」。在724新政出台后,「捂盘」的情况可能会大量增加。

  据克而瑞苏州机构统计,8月苏州预计将有19个楼盘开盘加推,其中纯新盘有8个,相比上月均有所减少,尤其是纯新盘数量环比减少了近50% 。

  苏州大学东吴商学院教授沉健指出,今年苏州房价上涨较快固然有「洼地」补涨等原因,但也离不开炒房者的推波助澜。「如果仅仅是刚需或者改善型需求,苏州的房价不会涨得这么厉害,主要原因还是投机或投资?!顾康?,这次724新政出台的目的很明显,政策措施也比较精准,在打击炒房客的同时,也尽量避免对本地刚需族和改善型需求造成影响。


苏州724新政要求加强房地产信贷宏观审慎管理。业内人士透露,实际上近期苏州很多银行的按揭贷款都已开始全面收紧,小银行甚至直接暂停办理住房按揭贷款。


  昆山花桥某楼盘负责按揭贷款的李经理表示,7月份以来当地银行按揭贷款已经全面收紧,「额度非常紧张,首套房贷款利率普遍上浮22-23%,据说很快就要上浮25%。 」


  「银行不是没有钱,而是人民银行不给额度?!顾?,由于信贷额度已经用完,目前当地已有多家城商行和小型商业银行直接暂停办理住房按揭贷款。


  724新政提出,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施。


  对此,苏州市政府解释道,在保障苏州居民首套房信贷资金和本市房地产开发项目合理信贷资金需求的情况下,合理控制房地产贷款占比,对房地产贷款集中度过高和增速过快的银行机构进行监管提示。同时,继续严格执行现行差别化住房信贷政策,对明显存在违反宏观调控政策、不审慎放贷的银行机构,依法依规采取相应监管措施。


  苏州一位银行业人士表示,除首套房贷款利率上调外,苏州对二套房的信贷政策更为严苛。目前苏州二套房首付比例已经上调至80%,且放宽周期较长。购房者只要在全国任何地区的银行有过住房贷款记录,再到苏州购房都被视作二套房。



7月的最后一周,苏州城酷暑难当,最高气温直逼40℃,当地气象局几乎每天都要发布高温黄色预警。不过期间也有一阵雷雨骤然而至,令持续多日的高温略有下降。苏州的楼市真是像极了天气。在楼市持续「高热不退」的情况下,7月24日晚,苏州市政府突然出台「史上最严」的调控新政(简称「724新政」),强行为火爆的市场去火降温。\大公报记者贺鹏飞(图、文)

  「724新政应该说是一场『及时雨』,其主要目的就是为了打击炒房?!顾罩荽笱Ф馍萄г航淌诔两∪绱似兰鄣?。

  根据苏州市政府出台的这份名为《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,从7月25日起,全市房地产市场在限购、限售及土地出让政策等方面都大幅收紧。

  其中,非苏州户籍居民在苏州市区以及下辖的昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  同时,住房限制转让实施范围由此前过热的苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩大至整个苏州市区。新政要求苏州市区购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让,二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  上海投资者进退维谷

  新政一出,苏州市场顿时「炸锅」。「724新政对花桥房地产市场简直就是一枚『重磅炸弹』?!估ド交ㄇ乓患掖笮吐ヅ痰目突Ь沓滦〗惚硎?,因为紧邻上海,花桥各大楼盘的客户大多来自上海,其中既有刚需族,也有投资者和炒房客。以其所在的楼盘为例,来自上海的客户占到60%左右。

  在724新政出台之前,客户只要提供1年的个税或社保缴纳证明即可购房。陈小姐透露,即便客户的个税或社保未满1年,开发商也会允许客户支付20%的房款后为其保留购房资格,然后再协助客户挂靠到昆山当地的公司缴纳社保,缴满1年后再办理房屋交易手续。

  但突然加码的调控政策令很多购房者措手不及,特别是对于即将在昆山缴满1年社保的购房者来说,这无异于是一个晴天霹雳,令其陷入进退两难的困境。如果选择继续购房,他们就要多等1年并且多缴社保;如果放弃购房,则需承担沉重的资金成本和机会成本。

  本地刚需族影响甚微

  不过,苏州市区的一些楼盘则是另外一番景象。7月31日,大公报记者来到位于苏州平江新城的浅棠平江花园楼盘售楼处,现场仍有不少购房者在选购洽谈。此前一天,该楼盘3号楼和5号楼共327套住宅开盘销售,吸引大量购房者前来认购。

  浅棠平江花园客户经理王小姐表示,3号楼和5号楼已有将近90%的房源被认购,其中,中小户型开盘当天就被抢购一空,仅剩下少数140-180平方米的大户型尚未被认购。

  这也表明,724新政主要影响人群是投资者和炒房客,而对刚需族影响不大,市场需求仍然强劲。

  加上主城区新楼盘较为稀缺,条件不错的新楼盘大多都会遭到哄抢。以由金科地产和仁恒置地联合开发的浅棠平江花园为例,地理位置较为优越,周边地铁、公交、学校、医院等配套设施齐全,符合刚需族购房的需求。

  至于724新政的具体效果,沉健认为还要观察一段时间。「我感觉如果效果好的话,应该就到此为止,如果效果不好的话,有可能还会出台新的政策?!顾?。


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